Guia para Vendedores
Consulta nuestra guía sobre la venta de inmuebles. Aquí encontrarás respuestas a tus preguntas mas frecuentes.
Vender una propiedad
¿Qué es el informe de inhibición?
El informe de inhibición es un documento clave en la compra, venta o alquiler de un inmueble. Junto con el informe de dominio, garantiza que el propietario está legalmente habilitado para realizar la transacción, sin deudas o problemas jurídicos como hipotecas, embargos o usufructos.
¿Para qué sirve?
Este informe verifica que el propietario no tiene inhibiciones legales o financieras que impidan la venta o alquiler del inmueble. Es obligatorio para avanzar con la operación.
¿Cómo solicitarlo?
CABA: Se gestiona online a través del Registro de la Propiedad Inmueble, con un tiempo de entrega que varía entre 3 y 6 días según el tipo de trámite (común o urgente).
Requisitos: Matrícula del inmueble, dirección, nombre y DNI del propietario.
GBA: También se solicita online o presencialmente. Se puede gestionar en el día en ciertas condiciones.
Requisitos: DNI, título de propiedad y, si corresponde, poder notarial.
¿Qué sucede si el titular está inhibido?
Si el propietario está inhibido, significa que tiene deudas no saldadas, lo que le impide vender o alquilar la propiedad. Para levantar la inhibición, debe resolver las deudas pendientes y gestionar su levantamiento judicial.
Costos y tiempos:
CABA:
Trámite común: $1.000
Trámite urgente: $4.500
GBA:
Trámite simple: $1.250
Trámite urgente: $3.020
Trámite en el día: $6.020
¿Quién paga el informe de inhibición?
El vendedor es responsable de gestionar y pagar el informe de inhibición, ya que es necesario para certificar que puede vender la propiedad legalmente.
Vender una propiedad
¿Qué documentación necesito para vender mi propiedad?
Si estás pensando en vender tu inmueble (departamento, casa, PH, etc.), es importante que tengas toda la documentación al día para evitar contratiempos. Estos son los principales documentos necesarios para iniciar el proceso de venta:
Escritura de la propiedad
Es esencial contar con la escritura pública original del inmueble, que debe estar debidamente registrada en el Registro de la Propiedad Inmueble. Este documento incluye:Los detalles de los propietarios actuales.
La situación registral del inmueble.
Las dimensiones del terreno y de la construcción.
La escritura es fundamental tanto al inicio como al final del proceso de venta, ya que es el documento que se transfiere al comprador.
Certificado de dominio
Este documento certifica que el inmueble está registrado a tu nombre y que no existen problemas legales que impidan su venta. El certificado de dominio incluye:Situación registral de la propiedad.
Ubicación y dimensiones.
Información sobre posibles gravámenes, hipotecas o embargos.
Informe de inhibición
El informe de inhibición verifica que el vendedor no tenga impedimentos legales para vender el inmueble, como deudas o restricciones judiciales. Este informe es obligatorio y debe ser solicitado a través de un escribano público.
Ambos documentos, certificado de dominio e informe de inhibición, deben ser solicitados por un escribano público y generalmente son emitidos por el Registro de la Propiedad Inmueble. Estos trámites suelen demorar entre 2 y 15 días hábiles, dependiendo de la ubicación (CABA o Provincia de Buenos Aires).
Nota: La solicitud del certificado de dominio genera una "reserva de prioridad", lo que garantiza que no se realizarán inscripciones simultáneas y asegura la vigencia del documento por hasta 30 días.
Documentación del propietario
Si estás pensando en vender tu propiedad, ya sea un departamento, casa o PH, aquí te detallamos los documentos que deberás presentar para iniciar el proceso de compraventa:
Escritura de la propiedad
La escritura pública original del inmueble, registrada en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente.
Certificado de dominio
Documento que certifica la titularidad del inmueble y verifica que no existan gravámenes, hipotecas ni embargos.
Informe de inhibición
Certificado que confirma que el vendedor no tiene restricciones legales (como deudas o inhibiciones) para realizar la venta.
Título de propiedad original y fotocopia
El título de propiedad que acredita la titularidad del inmueble, junto con una fotocopia.
Copia del plano
El plano aprobado del inmueble, donde se detallan las características físicas de la propiedad.
DNI y constancia de CUIT/CUIL
Documento Nacional de Identidad y, si corresponde, la constancia de inscripción ante la AFIP (CUIT/CUIL).
Domicilio actual
Comprobante de la dirección actual del propietario.
Partida de divorcio y datos del cónyuge (si aplica)
Si el propietario está divorciado, se deberá presentar la partida de divorcio y los datos del cónyuge, en caso de que se necesite su autorización para la venta.
Formulario de autorización para escriturar
En caso de que el vendedor o su apoderado no puedan firmar personalmente, se debe presentar una autorización escrita para la escrituración.
Fotocopia del boleto de compraventa (si aplica)
Si la propiedad fue adquirida mediante boleto de compraventa, se deberá entregar una fotocopia del mismo.
Fotocopia del convenio de donación y sus cesiones (si aplica)
Si la propiedad fue obtenida por donación, se debe presentar el convenio de donación y sus cesiones, si corresponden.
Agrimensura de la propiedad (Provincia de Buenos Aires)
En la Provincia de Buenos Aires, se requiere una agrimensura actualizada de la propiedad.
En caso de tratarse de un PH o propiedad horizontal:
Si la propiedad es un PH o propiedad horizontal, se deberán presentar documentación adicional:
Copia del reglamento de copropiedad y administración o reglamento de propiedad horizontal.
Plano de afectación a propiedad horizontal.
Datos de contacto de la administración del edificio.
En caso de que el inmueble haya sido heredado:
Si el inmueble es heredado, se debe agregar:
Declaratoria de herederos de la persona fallecida y la orden de inscripción correspondiente.
Constancias de pago de impuestos:
Para la escrituración, es necesario que ambas partes presenten las constancias de pago correspondientes a los impuestos, tasas y contribuciones relacionados con la propiedad:
COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles): Obligatorio si el precio de venta es superior a $1.500.000.
Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o Impuesto a las Ganancias.
Certificados de pago de impuestos correspondientes al inmueble: Incluye tasas municipales como AySA y ABL (Estados de deuda).
Si la propiedad está en propiedad horizontal:
Liquidación de expensas.
Datos de contacto del administrador del consorcio.
Copia del reglamento del consorcio.
Últimas boletas de servicios como teléfono, gas, luz.
Tener todos estos documentos en orden es fundamental para poder avanzar con la venta de la propiedad sin inconvenientes. Además, estos trámites permiten asegurar que el proceso se realice de manera legal y transparente para ambas partes.
Vender una propiedad
¿Qué es el COTI?
El COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles) es un certificado obligatorio que los vendedores deben solicitar a la AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos) antes de realizar la venta de una propiedad. Este documento es necesario para poder avanzar con la escrituración y la transferencia de la propiedad.
¿Cuándo es necesario obtener el COTI?
El COTI se debe gestionar cuando el valor de la propiedad es igual o superior a $1.500.000. Es importante que el vendedor lo obtenga antes de comenzar la negociación, oferta o transferencia del inmueble o de los derechos sobre él, ya sea una propiedad terminada o en construcción.
Este certificado es obligatorio para avanzar con diversos procedimientos en el proceso de compra-venta, como el pago de impuestos y la realización de informes legales relacionados con la propiedad.
¿A quién está dirigido?
El COTI está destinado a los propietarios de inmuebles que vayan a realizar una transacción cuyo valor sea igual o mayor a $1.500.000. También pueden gestionarlo las inmobiliarias autorizadas por los propietarios para realizar la venta.
Excepciones
Algunos casos están exentos de solicitar el COTI, como:
Inmuebles o derechos sobre inmuebles que pertenezcan a miembros diplomáticos o consulares extranjeros, así como a sus familiares o personal técnico.
Inmuebles que correspondan a agentes de organismos internacionales a los que el país pertenece, o a sus familiares directos.
Expropiaciones a favor del Estado (nacional, provincial o municipal).
Operaciones de venta judicial.
Vender una propiedad
¿Cómo vender si debo hacer una sucesión?
Vender una propiedad heredada requiere un proceso adicional: la sucesión, que es el procedimiento legal para transferir el patrimonio del fallecido a sus herederos. Existen dos tipos de sucesión: ab-intestato (sin testamento) o testamentaria (con testamento). A continuación, te explicamos los pasos y opciones disponibles.
Pasos para iniciar la sucesión
Contratar un abogado: Es recomendable contar con un abogado especializado para iniciar la sucesión y gestionar la herencia.
Iniciar el trámite en los tribunales: La sucesión debe ser tramitada en el tribunal correspondiente (en CABA es la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil). El trámite incluye presentar documentos como la partida de defunción, títulos de propiedad, y pruebas de parentesco.
Publicación de edictos: Se publica un aviso en el Boletín Oficial para informar sobre el inicio de la sucesión y dar la oportunidad a otros posibles herederos de presentarse.
Declaratoria de Herederos: El juez emite este documento, que valida los derechos de los herederos. Este proceso suele tardar al menos 90 días.
Tipos de operaciones para vender durante la sucesión
Los herederos pueden elegir entre dos tipos de procedimientos para vender el inmueble:
Tracto Sucesivo:
Es un proceso más lento. Tras obtener la Declaratoria de Herederos, se inscribe la propiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble a nombre del heredero.
Los costos de escrituración se abonan cuando el heredero decida vender, y deben cubrirse nuevamente.
Tracto Abreviado:
Es más rápido y económico. Permite que los herederos vendan directamente la propiedad a nombre del comprador sin necesidad de esperar la inscripción formal del inmueble a su nombre.
Requiere que la sucesión esté iniciada o finalizada y que los herederos estén conformes con la partición de la herencia.
Requisitos para el tracto abreviado:
Declaratoria de Herederos emitida por el juez.
Acreditación del vínculo de los herederos con el fallecido.
Pago de tasas judiciales e impuestos.
Certificados de dominio e inhibición.
Costos asociados al proceso:
Tasa de Justicia: 1,5% del valor fiscal de la propiedad (en Buenos Aires varía entre el 7% y 25%).
Publicación de Edictos: $600 por tres días.
Honorarios profesionales: Varían entre 6% y 16,5% del valor de la propiedad.
Impuesto a la Herencia: En Buenos Aires, es de $1.344.000 si los herederos son padres, hijos o cónyuges.
Otros costos: Como el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (1,5%) y el Impuesto de Sellos (1,8% en CABA, 1% en PBA).
Vender una propiedad
¿Qué hacer si pierdo la escritura de una propiedad?
La escritura de propiedad es un documento legal clave que certifica la transmisión del dominio de un inmueble. Si bien perderla puede parecer un gran inconveniente, existen procedimientos sencillos para obtener una copia y resolver la situación.
¿Cómo recuperar la escritura?
Solicitar una copia de la escritura: Para hacerlo, necesitas tener ciertos datos clave:
Fecha de la escritura.
Nombre completo y registro del escribano (es el número asignado por el Estado, no la matrícula del Colegio de Escribanos).
¿Dónde hacer la solicitud?:
Si la escritura fue realizada en los últimos cinco años en la Ciudad de Buenos Aires, puedes solicitar la copia directamente al escribano que intervino en la escritura.
Si la escritura fue realizada hace más de cinco años, la solicitud debe hacerse ante el Archivo de Protocolos Notariales, un organismo donde se resguardan los documentos notariales.
Documentación requerida:
Si solicitas la copia al escribano:
Debes acudir con tu DNI.
El escribano verificará tu identidad y registrará la solicitud antes de entregarte la copia.
Si solicitas la copia en el Archivo de Protocolos Notariales:
Es útil contar con una fotocopia de la escritura original y un informe de dominio (emitido por el Registro de la Propiedad del Inmueble).
El solicitante puede hacer el trámite personalmente o delegarlo a un escribano, quien deberá presentar una nota certificada que acredite el interés legítimo de la persona.
Si no tienes los datos básicos (fecha de escritura o escribano):
En este caso, puedes recurrir al Registro de la Propiedad Inmueble, que te ayudará a rastrear la escritura con los datos personales y de la propiedad.
Este trámite no es urgente y demora alrededor de seis días hábiles.
Consejos para evitar problemas futuros
Es recomendable guardar copias digitales de la escritura y del contrato de compraventa. Puedes almacenarlas en la nube o en un dispositivo externo, lo que te permitirá acceder rápidamente a ellas en caso de pérdida.
Vender una propiedad
¿Cuáles son los costos de una venta inmobiliaria?
Al vender o comprar una propiedad, es fácil centrarse solo en el precio del inmueble, pero existen varios costos adicionales que se deben considerar. Estos costos pueden representar un porcentaje significativo del valor de la propiedad y afectar el presupuesto final de la transacción.
Costos principales asociados a la venta:
Honorarios del escribano: El escribano es quien se encarga de los trámites legales y la redacción de la escritura. Los honorarios suelen ser del 2% más IVA del valor de la propiedad. Los costos adicionales se dividen entre comprador y vendedor:
Comprador: paga la tasa de inscripción, sellos, fichas registrales, y otros trámites (aproximadamente el 0.5% del valor de la propiedad).
Vendedor: se encarga de los gastos de certificados, estudios de títulos, inscripción y diligenciamientos (aproximadamente 1% del valor de la propiedad).
Comisiones inmobiliarias: Las inmobiliarias ayudan a concretar la venta con servicios como tasación, publicidad, y visitas a los interesados. Las comisiones varían entre el 1% y el 3% del valor de venta para el vendedor, y entre el 3% y 4% para el comprador, por los certificados de dominio e inhibición necesarios para validar la operación.
Impuestos asociados:
Impuesto de Sellos: este impuesto es del 3.6% del valor de la escritura, dividido entre comprador y vendedor (1.8% para cada uno). Si el comprador no tiene otra propiedad y la compra es para su vivienda única, puede estar exento del impuesto hasta un valor determinado.
Nota:
Publicado por el Poder Ejecutivo Nacional en el Boletín Oficial el 8 de julio de 2024, el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) fue derogado por la Ley N° 27743 de Medidas Fiscales Paliativas y Relevantes.
Costos totales de la operación:
En una venta típica, los costos adicionales pueden representar hasta el 9% del valor de la propiedad para el comprador y hasta el 6% para el vendedor, dependiendo de los honorarios, impuestos y comisiones involucradas.
En resumen, al considerar los costos adicionales de una transacción inmobiliaria, es importante tener en cuenta no solo el precio de la propiedad, sino también los honorarios del escribano, las comisiones de la inmobiliaria y los impuestos aplicables, que juntos pueden elevar significativamente el costo final de la compra o venta.