Guia para Inquilinos
Consulta nuestra guía para inquilinos. Aquí encontrarás respuestas a las preguntas más comunes sobre el alquiler de propiedades, desde cómo firmar tu contrato hasta tus derechos y responsabilidades como inquilino.
Preguntas Frecuentes
Alquilar una propiedad
¿Qué documentos necesito para alquilar una propiedad?
Para alquilar una propiedad en Argentina, necesitarás presentar los siguientes documentos, que no han cambiado con la derogación de la Ley de Alquileres 27.551 (derogada por el Decreto de Necesidad de Urgencia (DNU) 70/2023, emitido por el presidente Javier Milei el 20 de diciembre de 2023).
DNI o CUIL: Es necesario tener tu documento de identidad o número de identificación fiscal.
Recibo de sueldo o constancia de ingresos: Para comprobar tu capacidad de pago. Si eres monotributista o autónomo, también puedes presentar tus últimos resúmenes de actividad o pago.ç
Garante: Aunque no existe una obligatoriedad de que el garante sea propietario, muchos propietarios aún solicitan un garante con propiedad en la misma localidad. En su lugar, las partes también pueden acordar otras garantías como un seguro de caución.
Factura de servicios: Algunas inmobiliarias o propietarios pueden pedir una factura de servicios a tu nombre para verificar tu residencia actual.
¿Qué ha cambiado con la derogación de la Ley de Alquileres?
La derogación de la Ley de Alquileres ha flexibilizado las reglas en cuanto a las garantías. Ahora, las partes pueden acordar libremente el tipo de garantía, sin estar obligados a utilizar un garante propietario.
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¿Qué es un contrato de alquiler y qué debe incluir?
El contrato de alquiler es el acuerdo formal entre el propietario y el inquilino que regula las condiciones del arrendamiento. Desde la derogación de la Ley de Alquileres, los contratos son más flexibles y las partes tienen la libertad de pactar los términos que consideren adecuados, pero deben incluir los siguientes puntos esenciales:
Plazo: El contrato puede ser de cualquier duración que acuerden las partes. Si no se establece un plazo, el contrato se considerará por 2 años si es para uso habitacional y por 3 años si es para otro tipo de uso (por ejemplo, comercial).
Precio y actualizaciones: El monto del alquiler y las condiciones de ajuste pueden ser pactados libremente entre las partes. Se pueden usar índices de actualización (como el IPC, el salario, o acuerdos específicos) y se puede establecer cuándo y cómo se aplicarán.
Depósito: El propietario y el inquilino pueden acordar el monto y las condiciones de devolución del depósito, que ahora puede ser en pesos o moneda extranjera.
Expensas: Las expensas, tanto ordinarias como extraordinarias, serán pagadas por el inquilino, salvo que se acuerde lo contrario en el contrato.
¿Qué cambios trae la derogación de la Ley de Alquileres?
Con la derogación de la Ley de Alquileres, el contrato se vuelve más flexible. Las partes ya no están obligadas a seguir regulaciones estrictas sobre el plazo o las actualizaciones, lo que les da mayor libertad para pactar los términos según su conveniencia.
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¿Puedo terminar el contrato de alquiler antes de tiempo?
Sí, con la derogación de la Ley de Alquileres, el plazo mínimo legal para los contratos de alquiler ha desaparecido. Esto significa que el inquilino y el propietario pueden acordar libremente la duración del contrato. Si no se especifica un plazo, el contrato se considerará de 2 años para uso habitacional o 3 años para otros fines.
Rescisión anticipada por parte del inquilino: El inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento, sin tener que esperar un plazo mínimo como ocurría con la ley anterior. Sin embargo, la rescisión anticipada debe ser acordada en el contrato y, generalmente, si no hay una cláusula específica sobre rescisión anticipada, el inquilino podría estar sujeto a una penalización económica, que podría estar basada en la cantidad de tiempo restante en el contrato o en una indemnización pactada.
Rescisión anticipada por parte del propietario: El propietario también tiene la posibilidad de rescindir el contrato antes del plazo pactado, siempre y cuando se hayan establecido causas específicas en el contrato. Antes, la ley solo permitía la rescisión anticipada por parte del propietario si la propiedad estaba en venta, pero ahora, las partes tienen libertad para acordar otras causas por las cuales el propietario pueda rescindir el contrato.
¿Qué cambia con la derogación de la Ley de Alquileres respecto a la rescisión anticipada?
Con la derogación de la Ley de Alquileres, ya no hay un plazo mínimo de 3 años para los contratos de alquiler. Las partes pueden acordar libremente el plazo del contrato y las condiciones de rescisión. Si no se establece un plazo específico, el contrato tendrá una duración de 2 años para uso habitacional. Esto brinda más flexibilidad tanto para los inquilinos como para los propietarios, pero también hace que las condiciones de rescisión deban quedar muy claras en el contrato firmado.
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¿Quién paga los gastos de expensas y servicios?
Con la derogación de la Ley de Alquileres, las expensas ordinarias y extraordinarias son responsabilidad del inquilino, a menos que se acuerde lo contrario en el contrato. Es importante que las condiciones relacionadas con las expensas sean claras en el acuerdo para evitar confusiones.
Expensas ordinarias: Son los gastos comunes del edificio, como limpieza, mantenimiento de ascensores, y energía eléctrica en áreas comunes. Estos deben ser pagados por el inquilino, salvo pacto contrario.
Expensas extraordinarias: Son gastos por reparaciones mayores o mejoras en el edificio, que generalmente son responsabilidad del propietario, aunque también puede acordarse que las pague el inquilino.
Servicios: El inquilino es responsable de pagar los servicios como gas, electricidad, agua, internet, etc., salvo que se pacte otra cosa.
¿Qué ha cambiado con la derogación de la Ley de Alquileres en cuanto a las expensas?
Aunque la derogación de la Ley de Alquileres flexibilizó varios aspectos del contrato, las expensas siguen siendo responsabilidad del inquilino en su mayoría. La principal diferencia es que ahora hay más flexibilidad en los acuerdos, por lo que se pueden pactar condiciones diferentes.
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¿Cómo se actualiza el precio del alquiler?
Desde la derogación de la Ley de Alquileres, el precio y los ajustes del alquiler pueden pactarse libremente entre las partes. Ya no existen índices obligatorios como el IPC o la variación de los salarios, y las partes pueden decidir cómo y cuándo ajustar el alquiler durante la vigencia del contrato.
Actualización libre: Las partes pueden acordar el monto de las actualizaciones, ya sea anualmente, semestralmente o en el momento que consideren conveniente.
Alquiler en dólares: Si el contrato se pacta en dólares, no se aplica la actualización por índice de inflación ni otros índices económicos como ocurre con los alquileres en pesos. Esto significa que, si el precio del alquiler se fija en dólares al inicio del contrato, el monto del alquiler no cambiará con el tiempo, salvo que las partes acuerden alguna cláusula de ajuste diferente en el contrato.
Índices de ajuste: Si se decide utilizar un índice para ajustar el alquiler, las partes pueden elegir el índice que prefieran, como el IPC (Índice de Precios al Consumidor) o el salario promedio.
¿Es obligatorio actualizar el alquiler?
No, no es obligatorio realizar ajustes en el alquiler. Sin embargo, es común que las partes acuerden una fórmula para la actualización periódica del alquiler, ya sea en base a un índice o mediante un acuerdo específico.
¿Qué ha cambiado con la derogación de la Ley de Alquileres?
Antes, la Ley de Alquileres establecía un sistema obligatorio de ajustes utilizando un índice combinado entre el salario promedio y la inflación. Con la derogación de la ley, ahora las partes tienen total libertad para pactar cómo se actualizará el precio del alquiler, si es que se decide hacerlo.
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¿Cuáles son mis derechos y responsabilidades como inquilino?
Con la derogación de la Ley de Alquileres, los derechos y responsabilidades del inquilino permanecen en gran parte iguales, pero con mayor flexibilidad para establecerlos en el contrato. Aquí te menciono algunas de las principales responsabilidades y derechos:
Responsabilidad por el cuidado del inmueble: El inquilino debe mantener el inmueble en buen estado y realizar los arreglos menores que sean necesarios.
Arreglos mayores: Las reparaciones importantes, como las relacionadas con la estructura del edificio o problemas de instalaciones principales, son responsabilidad del propietario, a menos que se acuerde lo contrario.
Derechos de acceso a la vivienda: El propietario no puede ingresar a la propiedad sin el consentimiento del inquilino, salvo en situaciones de urgencia o cuando esté previamente acordado en el contrato.
Expensas y pagos: El inquilino debe pagar las expensas ordinarias, y los servicios de consumo, como gas, electricidad, agua e internet.
¿Con la derogación de la Ley de Alquileres cambiaron mis responsabilidades?
Las principales responsabilidades del inquilino no cambiaron con la derogación de la Ley de Alquileres. Lo más importante es que ahora las condiciones de estas responsabilidades, como los arreglos o el pago de expensas, pueden ser acordadas libremente entre las partes.
