Guia para Compradores
Si estás en busca de un inmueble, nuestra guía te ofrece respuestas a tus dudas mas frecuentes.
Preguntas Frecuentes
Comprar una propiedad
Documentacion necesaria
En el proceso de compraventa, es esencial contar con ciertos documentos técnicos y legales. En la mayoría de los casos, se recomienda contar con la asistencia de un escribano público para garantizar la transparencia y validez de la transacción.
Estos son los documentos clave que deberás considerar:
Informe y certificado de dominio: Este documento detalla la situación legal de la propiedad, incluyendo los propietarios, medidas, superficies y posibles gravámenes (hipotecas, embargos, etc.), asegurando que no haya impedimentos para la compra.
Informe y certificado de inhibición: Verifica si el vendedor está habilitado legalmente para vender la propiedad o si está inhibido.
Boleto de compraventa: Es el acuerdo preliminar entre comprador y vendedor, donde se fijan las condiciones de la venta, como plazos, forma de pago, fecha de escrituración y entrega de la propiedad. Puede ser firmado ante escribano público.
Documentación del vendedor: Dependiendo de la jurisdicción (CABA o PBA), el vendedor deberá presentar documentos como su DNI, título de propiedad, recibos de servicios al día, liquidación de expensas, y otros certificados relevantes como el COTI (Certificado de Oferta de Transferencia de Inmuebles).
Firma de la escritura y registro: Finalmente, se firma la escritura de compraventa, donde el comprador abona el saldo restante y se transfiere la propiedad oficialmente. La escritura se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble, formalizando la transacción.
Contar con estos documentos y el acompañamiento adecuado te permitirá realizar la compra con seguridad jurídica.
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¿Que gastos adionales voy a tener que asumir?
Además del precio de la propiedad acordado con el vendedor, existen varios impuestos y costos adicionales que el comprador debe asumir. Los principales son:
Impuesto de sellos: Este impuesto se aplica tanto en la escritura como en el boleto de compraventa.
CABA: 3,5% sobre el valor de escrituración, pagadero en pesos al tipo de cambio oficial del día. Generalmente, comprador y vendedor lo comparten por igual.
Provincia de Buenos Aires: 2% sobre el valor de escrituración.
Comisión inmobiliaria: Corresponde al pago por los servicios de los profesionales involucrados en la transacción.
Comprador: 4% + IVA del monto transaccional, pagado en USD.
Vendedor: Entre 2% + IVA y 3% + IVA, dependiendo del acuerdo.
Honorarios de escribanía: Los honorarios del escribano tienen un tope legal del 2% sobre el precio de la transacción.
Otros costos a considerar:
Servicios generales: Como agua, luz, gas, etc., en la zona donde se ubica la propiedad.
Expensas: Si corresponde, en el caso de propiedades en edificios.
Costos de vida: Incluye alimentos, vestimenta, esparcimiento, entre otros gastos cotidianos relacionados con tu nueva ubicación.
Es importante tener en cuenta estos gastos adicionales para planificar tu compra de manera adecuada.
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¿Cual es la diferencia entre escritura y boleto de compra/venta?
En Argentina, la compra y venta de propiedades requiere la escritura pública para formalizar la transmisión de dominio, un proceso obligatorio que se realiza mediante la firma ante escribano. Este es el único medio legalmente reconocido para que el comprador se convierta en propietario registrado de un inmueble. En este momento, se transfiere la titularidad de la propiedad y se registra ante el Estado, lo que otorga al comprador los derechos legales sobre el bien.
El boleto de compraventa es un acuerdo previo y privado entre el comprador y el vendedor. Aunque no es obligatorio, es común utilizarlo cuando la escrituración se demora o existen factores que dificultan la transacción inmediata, como problemas legales o de desarrollo del inmueble.
El boleto sirve para:
Asegurar el compromiso de compra y venta.
Definir y formalizar las condiciones económicas y legales (precio, plazos, forma de pago).
Dar la posibilidad al comprador de tomar posesión del inmueble antes de la escritura, si así se acuerda.
Diferencias claves:
Formalidad: La escritura pública es un documento oficial y registrado, mientras que el boleto de compraventa es un acuerdo privado entre las partes.
Transmisión de dominio: Solo la escritura pública transfiere legalmente la propiedad. El boleto de compraventa no tiene efecto de transmisión de dominio, aunque sí genera obligaciones legales.
Posesión del inmueble: En el boleto, se puede acordar si el comprador toma posesión antes de la escritura, lo cual no ocurre en la escritura pública, donde la posesión generalmente se entrega al momento de la firma.
Pagos en el Boleto
En la firma del boleto, el comprador suele abonar un porcentaje del valor total de la propiedad como "seña" para asegurar la operación:
Con posesión del inmueble: Se paga un 70% al momento de la firma y el 30% restante al momento de la escritura.
Sin posesión: Se paga un 30% al momento de la firma y el 70% restante al escriturar.
Es importante recordar que el boleto de compraventa no reemplaza la escritura pública, y el incumplimiento de cualquiera de las condiciones pactadas puede tener consecuencias legales para ambas partes.
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Puntos claves a tener en cuenta en la primera visita a la propiedad
Al realizar tu primera visita, es esencial revisar varios aspectos que te ayudarán a valorar el estado general y la viabilidad de la propiedad:
Infraestructura y mantenimiento:
Servicios básicos: Verifica el funcionamiento de agua, electricidad y gas. Revisa la presión de agua en canillas y el estado de artefactos como horno o calefacción.
Materiales de construcción: Observa la calidad de los materiales (pisos, carpintería, revestimientos) para evaluar posibles refacciones.
Humedad: Revisa señales de humedad en zonas clave como baño y cocina, así como en techos, paredes y zócalos.
Distribución y orientación:
Asegúrate de que la distribución de los ambientes sea funcional y cómoda para tus necesidades.
Considera la orientación de la propiedad para aprovechar la luz natural y la ventilación.
Espacios comunes:
Si se trata de un departamento o PH, revisa las áreas comunes como escaleras, ascensores, o terrazas.
Visita al barrio:
Explora la zona para evaluar los servicios cercanos (transporte, comercios, centros de salud) y la seguridad del área, observando el tránsito y la iluminación.
Aspectos legales y costos:
Confirma que la propiedad esté en regla, con escritura actualizada y sin impedimentos legales (hipotecas, sucesiones pendientes).
Revisa los reglamentos del edificio y las condiciones de uso (si se permiten mascotas, uso profesional, etc.).
Solicita la última liquidación de expensas y facturas de servicios para estimar los costos adicionales.
Preguntas clave:
¿Por qué está en venta? Esto puede indicarte el nivel de urgencia del vendedor.
¿Cuántos inquilinos ha tenido? Para evaluar el mantenimiento del inmueble.
¿Hace cuánto tiempo está en venta? Esto te ayudará a entender la demanda y negociar el precio.
Recuerda que no te conformes con la primera visita. Realiza varias visitas en distintos días y horas para tener una visión completa y no dudes en hacer todas las preguntas necesarias. ¡Suerte en tu búsqueda!
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¿Qué es un crédito hipotecario UVA y cómo funciona?
Un crédito hipotecario UVA es un préstamo a largo plazo destinado a la compra, construcción o ampliación de una vivienda. Este tipo de crédito se otorga por entidades financieras, como bancos, y se caracteriza por los siguientes aspectos:
Monto y Plazo:
El préstamo se otorga en pesos y generalmente cubre un porcentaje del valor de la propiedad o la obra. El solicitante debe contar con un capital inicial propio. El plazo del crédito puede ser de hasta 30 años, según lo estipulado en el contrato.Cuotas:
Las cuotas son mensuales y se calculan sobre el saldo del capital del préstamo. Estas cuotas están compuestas por:Tasa fija: Expresada anualmente (TNA), que permanece constante durante todo el crédito.
Tasa variable: Ajustada en función de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), un indicador que se actualiza con la inflación.
Requisitos:
Es necesario presentar una declaración de ingresos para demostrar la capacidad de pago. Los bancos suelen fijar que la cuota mensual no supere un porcentaje determinado de los ingresos netos del solicitante.
¿Cómo funciona un crédito UVA?
El monto del crédito y las cuotas mensuales de un crédito hipotecario UVA se ajustan según la cotización de la UVA, un indicador que sigue la inflación y es publicado por el Banco Central. Esto significa que, aunque el valor de la cuota se ajusta en función de la evolución de la UVA, la cantidad de UVAs que se deben pagar se mantiene fija durante todo el crédito. Por ejemplo, el capital del préstamo se convierte en UVAs al momento de otorgarlo, y cada cuota es una cantidad determinada de UVAs. Luego, esas UVAs se convierten a pesos según su cotización mensual.
Proceso para solicitar un crédito hipotecario UVA en 2024
Presentación de solicitud:
Debes presentar la solicitud junto con la documentación requerida, que incluye identificación personal, recibos de haberes, antecedentes financieros, registros de la propiedad que deseas adquirir, entre otros. Este trámite puede hacerse de manera virtual o presencial, dependiendo del banco.Evaluación del crédito:
El banco evaluará tu solicitud y te informará si se aprueba o no el crédito.Firma del contrato:
Si se aprueba, firmarás un contrato hipotecario donde se detallan las condiciones del crédito.Entrega del capital:
El banco entrega el monto solicitado para la compra de la propiedad.Pagos mensuales:
Realizarás pagos mensuales que incluyen el capital prestado y los intereses, hasta que el préstamo sea completamente cancelado.
Garantía del crédito
El crédito hipotecario UVA está garantizado por el inmueble adquirido. Si no se cumple con el pago del préstamo, el banco puede ejecutar la hipoteca y vender la propiedad para recuperar el dinero prestado.
En 2024, varios bancos han lanzado nuevas líneas de créditos hipotecarios UVA y es probable que sigan apareciendo nuevas opciones. Es importante estar al tanto de las condiciones de cada entidad para comparar las mejores alternativas.
Requisitos para acceder a un crédito hipotecario
Solicitar un crédito hipotecario implica pasar por una evaluación exhaustiva del banco, que verificará tu capacidad de pago y otras condiciones. A continuación, te resumimos los requisitos más comunes:
Actividad laboral: Debes estar trabajando en relación de dependencia, ser autónomo, monotributista, responsable inscripto o estar jubilado.
Capacidad de pago: La cuota del crédito no debe superar el 25% de tus ingresos mensuales declarados, incluyendo los de tu grupo familiar.
Edad: Debes ser mayor de 18 años y no superar una edad límite para el final del crédito (generalmente entre 60 y 70 años).
Antigüedad laboral: Se requiere una antigüedad mínima de 1 año en el empleo actual.
Historial financiero: No puedes tener antecedentes desfavorables en el sistema financiero.
Documentación del inmueble: El banco pedirá ciertos documentos relacionados con la propiedad, como el título de propiedad, comprobante de impuestos, reglamento de copropiedad (si aplica), y en algunos casos, el boleto de compraventa.
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¿Cuánto cuesta escriturar un departamento a estrenar?
El costo de escriturar un departamento a estrenar depende de varios factores, como el estado de la obra (en pozo, en construcción o finalizada) y la ubicación de la propiedad. A continuación, te explicamos las consideraciones clave:
1. Consideraciones previas a la escritura
Antes de proceder con la escrituración, es fundamental tener en cuenta lo siguiente:
Avance de la obra: Si el departamento está terminado o en construcción, es importante verificar si ya existe un plano de subdivisión aprobado, lo cual permitirá realizar la escritura. En el caso de propiedades en pozo, asegúrate de que el terreno esté escriturado a nombre del vendedor o la desarrolladora.
Autorizaciones municipales: Confirma que los planos del proyecto estén aprobados por la municipalidad y otras entidades pertinentes.
Documentación de la desarrolladora: Antes de firmar la escritura, revisa el contrato con la desarrolladora para conocer los gastos asociados y los detalles de la construcción, especialmente si hay problemas o defectos en la unidad.
2. Gastos asociados a la escritura
En general, los departamentos a estrenar suelen tener gastos de escrituración más altos en comparación con propiedades usadas, debido a los siguientes motivos:
Valor de la propiedad: Al estar nueva y revalorizada, la propiedad tiene un valor más alto, lo que aumenta los costos de escritura.
Escribanía: En muchos casos, el escribano encargado de la escritura será el designado por la desarrolladora o constructora. Esto suele implicar costos adicionales que el comprador debe cubrir.
Acta de posesión: Para poder escriturar un departamento a estrenar, se requiere un acta de posesión gestionada a nivel municipal, lo cual puede demorar hasta 6 meses en algunas ciudades, como CABA.
3. ¿Qué gastos adicionales considerar?
Además de los gastos de la escritura, ten en cuenta que, al adquirir una propiedad a estrenar, los costos pueden ser más altos debido a la revalorización del inmueble. Sin embargo, esto puede verse compensado por la posibilidad de una posesión inmediata, lo que genera una ventaja frente a otros tipos de propiedades.
En resumen, la escrituración de un departamento a estrenar puede tener costos más altos debido a su revalorización y los gastos adicionales vinculados a la documentación, pero estos se ven reflejados en la calidad y el valor de la propiedad. Asegúrate de revisar todos los aspectos legales y documentales antes de proceder con la compra.
Escrituración de un departamento en construcción: Requisitos y costos
Cuando se desea adquirir un departamento en proceso de construcción, la transacción generalmente se inicia mucho antes de la escrituración final, ya que la propiedad no puede ser escriturada hasta que la desarrolladora haya inscrito el Reglamento de Copropiedad y Administración. Dependiendo del formato de negocio (como S.A., S.R.L. o Fideicomiso), el comprador y vendedor firmarán un boleto de compraventa o un contrato de adhesión, documento en el que es crucial que se indique la fecha o plazo máximo para firmar la escritura definitiva.
Costos asociados a la compra de una propiedad en construcción
Impuestos:
Impuesto a las ganancias: Al tratarse de una primera venta, se debe abonar un 3% de impuesto a las ganancias en el momento de firmar la escritura. Este costo es asumido por el vendedor.
Impuesto de sellos: En CABA, el impuesto de sellos es del 3,5% sobre el valor de la operación, y por costumbre es asumido por el comprador. Este impuesto se paga tanto al firmar el boleto de compraventa como al firmar la escritura. En otras provincias, el porcentaje y el momento de pago pueden variar.
Honorarios inmobiliarios:
Para el comprador, los honorarios inmobiliarios suelen ser del 4% del valor de la propiedad.
Para el vendedor, los honorarios suelen ser del 2%.
Gastos de escrituración:
Los gastos de escrituración dependen del escribano que intervenga en el proceso y pueden variar de acuerdo con las tarifas del profesional y el monto de la operación.
Tasa de inscripción:
La tasa de inscripción es generalmente del 2% del valor de la propiedad.
Administración y/o equipamiento:
Si el edificio cuenta con amenities o instalaciones comunes, se pueden aplicar gastos adicionales para su administración o mantenimiento. Estos gastos suelen rondar el 1% del valor de la transacción.
Derecho de escritura:
El derecho de escritura es variable y depende del valor de la propiedad que se esté adquiriendo.
